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北京海淀法院:电梯出现故障,承租方能否提出解约并要求承担违约责任?

发布者:法制经济观察网 发布日期:2020-04-22
北京海淀法院:电梯出现故障,承租方能否提出解约并要求承担违约责任?
 
人民法治网讯(通讯员 黄杨)因主张租赁的办公场所电梯无法使用,对合同的履行造成严重影响,近日,某软件公司将博信公司诉至法院,要求确认双方签订的《房屋租赁合同》解除;博信公司退还租房押金,并支付违约金10万元。日前,北京海淀法院审结了此案
 
原告软件公司诉称,其公司租赁博信公司的602号房屋,租期三年。但从2018年5月份开始,A座电梯即无法正常使用。其多次与博信公司沟通电梯维修事宜,均未能解决,致使其经营受到严重影响。
 
被告博信公司辩称,涉案房屋A座电梯损坏并未影响软件公司使用承租房屋,软件公司通知其解除合同只是单方行为,软件公司在双方协商期间恶意破坏性拆除承租房屋设施,本身已构成违约,依照合同约定,押金不予返还,且软件公司还应承担相应的违约责任。博信公司据此提出相关反诉请求。
 
审理中,软件公司提交其于2018年9月28日向博信公司发送的《律师函》,表示因写字楼电梯长期无法正常使用,严重影响业务开展,故要求解除双方所签订的房屋租赁合同,博信公司退还租房押金;如三日内得不到答复,将搬离房屋,并拆除所做的装饰装修。当天,博信公司回函称:贵司枉顾事实、无理取闹,大厦B座电梯一直畅通无阻,望贵司收到此函后及时缴纳房租,否则我司将依照租赁合同于2018年10月14日收回房屋。
 
软件公司于2018年10月14日搬离涉案房屋,并对其装修部分进行了强制拆除。

针对电梯问题对涉案房屋使用的影响,经法院现场勘验,双方当事人均认可以下事实:从涉案房屋的后门(消防门)出去可以通过B座电梯到达一楼大厅;A、B座的步行梯均对外开放,无需门禁卡;A座电梯与B座电梯到达大厦门口的距离相等。
 
法院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中,软件公司与博信公司签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故应为合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。当事人协商一致,可以解除合同。根据《房屋租赁合同》附件的内容以及博信公司给软件公司的回函内容可以看出,在搬离涉案房屋之前,软件公司最后一次应交房租的时间为2018年9月30日,但鉴于在此日期之前,软件公司已向博信公司书面表示拒绝执行下一季度合同,要求退租,故博信公司提出,如软件公司在收到回函后拒不及时缴纳房租,将于2018年10月14日收回房屋。应当说,根据合同约定,在软件公司存在逾期缴纳房租之违约行为的前提下,博信公司只有在该逾期累计达到30天时方才享有单方解除权。但从现有证据以及博信公司在反诉状中的陈述可以认定,截至回函之日,软件公司逾期缴纳房租的时间尚未累计满30天,故在此情况下,博信公司提出如软件公司拒不缴纳房租将于2018年10月14日收回房屋的行为,应视为其对软件公司提出的退租申请的回应。此后,软件公司于2018年10月12日向博信公司发送的《告知书》中明确表示,决定于2018年10月14日搬离,并完成交割手续。故应当认为,通过往来信函的协商,双方均一致同意软件公司于2018年10月14日搬离涉案房屋,且其实际亦于该日期将房屋腾空。鉴于交付租赁物为出租人的主要义务,而使用租赁物为承租人的主要权利,故对腾退交还租赁房屋的时间达成一致意见,即相当于双方对房屋租赁合同的解除时间达成一致意见。现软件公司要求确认本案《房屋租赁合同》的解除时间为2018年10月14日之诉请,有事实和法律依据,应当予以支持。
 
上述合同解除后,因软件公司在承租期间无欠付租金及各项费用的情形,故博信公司应当将租房押金返还给软件公司。
 
关于软件公司要求博信公司支付违约金10万元之诉请,首先,软件公司提出的A座电梯无法正常使用并非博信公司的原因所致。其次,经现场勘验可知,通过B座电梯亦可到达涉案房屋后门,且从大厦大厅入口通往A座电梯和通往B座电梯的路程是一样的,故乘坐B座电梯到达涉案房屋并不会给软件公司使用涉案房屋带来额外的、不可承受的负担与不便。再次,涉案房屋后门作为消防门理应保持畅通,故从后门进入涉案房屋亦属正当。最后,即便通往涉案房屋前门的A座电梯停运确会给软件公司使用涉案房屋带来一定的不便,那么其也应当通过与博信公司协商减少租金或给予其它费用的减免等方式解决纠纷,而不应当通过拒缴租金的方式为房屋租赁合同的继续履行设置障碍。综上,鉴于博信公司对本案房屋租赁合同的解除没有过错,不存在违约行为,故软件公司要求其给付违约金10万元之诉请,缺乏事实和法律依据,不应予以支持。
 
最终,法院判决确认软件公司与博信公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月14日解除;博信公司应退还软件公司的押金与软件公司应给付博信公司的违约金折抵后,博信公司还应退还软件公司的押金2万元;驳回软件公司的其他诉讼请求以及博信公司的其他反诉请求。
 
宣判后,软件公司提出上诉,二审维持。
 
【法官释法】:
 
房屋租赁合同纠纷案件中,经常出现承租人以出租人提供的租赁物不能正常使用为由要求解除合同的情形。本案中,软件公司与博信公司对于合同解除问题均无异议,争议焦点在于软件公司可否以电梯故障为由主张博信公司构成根本违约,并要求其承担违约责任。
 
对此,笔者认为,《合同法》第九十三条的规定,在双方协商一致的情况下,可以解除合同。第九十四条规定,在一方当事人存在根本违约或者因不可抗力等法定情形导致合同目的不能实现的情况下,另一方可以主张法定解除。根据上述规定,除非双方协商一致解除,否则只有在相对方存在根本违约或者具备法定情形的情况下,一方当事人才可主张法定解除。且在根本违约的情况下,即便是协商一致解除也不能免除违约方应承担的违约责任。故相关情形是否构成根本违约成为此类案件审查和举证的重点所在。
 
笔者认为,对于根本违约的判断,应结合租赁房屋的约定用途、相关情形对房屋的正常使用而言是否已达到实质妨害的程度、该实质妨害程度存续的时间以及产生原因、出租人对于该实质妨害情形的存续有无主观恶意等因素予以综合判断。如本案,通过现场勘查可知,A座电梯故障并不影响软件公司通过大厦的另一部电梯进入租赁房屋,且通过两部电梯进入租赁房屋的距离是一样的,故软件公司据此主张博信公司构成根本违约,明显依据不足。
 
来源:人民法治网
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